Copropiedad: ¿cuando recurrir a una reforma integral?

Dado que los condominios son parte integrante del parque inmobiliario metropolitano, que actualmente solo representa el 44% de la energía consumida en Francia y emite más de 123 millones de CO2 cada año, también se encuentran entre las áreas clave en la transición energética y la lucha contra calentamiento global. Además, en su mayoría se construyeron en un momento en el que aún no existían regulaciones térmicas. Dicho esto, para que puedan ayudar a que el sector de la construcción sea más eficiente energéticamente, los copropietarios que aún no se han embarcado en una renovación integral de su edificio deberían comenzar a considerarlo..

Al embarcarse en una obra de renovación integral, estos copropietarios están contribuyendo, por un lado, al buen funcionamiento del plan “France Relance”, un plan desplegado para acelerar la reforma económica, social y ecológica del país. Por otro lado, optan por maximizar el rendimiento energético de su edificio, eliminar todos los puentes térmicos, minimizar las necesidades energéticas del edificio, mejorar la propiedad y mejorar su comodidad … La renovación global también es para ellos la oportunidad de reducir el costo de la obra. Dado que el estado promueve actualmente la renovación energética de los edificios existentes, puede financiar casi la totalidad del proyecto a través de diversas ayudas y subvenciones que pueden combinarse entre sí. Primer plano de la renovación general del condominio.

Renovación global: en qué consiste ?

La renovación global tiene como objetivo abordar cada elemento de mejora de la eficiencia energética de un edificio después de haber sido sometido a la auditoría energética más rigurosa: aislamiento (ITI y / o ITE), equipos de calefacción, sistema de ventilación, ebanistería … Desde su propietario o el Los copropietarios deben realizar una variedad de obras, la renovación general puede realizarse en un solo paso o extenderse a lo largo de varios años. En todos los casos, la obra debe conducir a la consecución de los objetivos de rendimiento energético marcados por la normativa térmica vigente..

La rehabilitación energética de un edificio es un proyecto de gran envergadura, en función del número de obras a realizar, y debe cumplir con los requisitos de la normativa térmica vigente, si tú también estás a punto de emprender una reforma integral de su hogar, le conviene que le acompañe un experto en gestión energética. Desde la auditoría energética de la propiedad hasta su renovación general, pasando por la asistencia a la gestión de proyectos (AMO) y la movilización de ayudas gubernamentales que le permiten minimizar su falta de carga tanto como sea posible, dicho profesional se encargará de todos los hitos de su proyecto y se esforzará por impulsar la eficiencia energética de su edificio.

Mejorar la eficiencia energética de un edificio renovándolo

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Recordatorio del principio de copropiedad

Por copropiedad, significa una organización legal en la que cada uno de los copropietarios posee uno o más lotes que consisten en una parte de áreas comunes (techo, patio, terreno, camino de acceso, etc.) y una parte privada (apartamento, bodega, aparcamiento, etc.), dos partes inseparables valoradas en “porcentajes”. Los copropietarios forman parte del sindicato de copropietarios que se reúne en asamblea general al menos una vez al año para votar las decisiones relativas a la copropiedad, incluidas las que giran en torno a la obra a realizar..

Algunos de ellos son ocupantes, mientras que otros son propietarios. En cuanto a la gestión administrativa, técnica, financiera y contable del edificio en copropiedad, esta gran responsabilidad recae en un voluntario o profesional conocido con el nombre de “administrador de la propiedad”. Este último está controlado y asistido por un consejo sindical cuyos miembros son elegidos por los copropietarios..

Realización de una reforma integral en copropiedad

Si bien cada copropietario es libre de renovar su parte privada sin voto previo, en la medida en que el trabajo a realizar afecte las áreas comunes de la copropiedad, su decisión implica sistemáticamente una votación en la Asamblea General. En este caso existen tres tipos de mayorías: mayoría simple, mayoría absoluta y mayoría doble. En el caso de obras de renovación energética integral que evidentemente se refieran a las partes y equipos comunes, estos deberán necesariamente ser votados por la mayoría absoluta definida en el artículo 25. Así, para ser convalidada, esta obra deberá obtener la mayoría de los votos. De todos los copropietarios (presentes, ausentes en la junta general o representados).

Incluso antes de votar por la finalización de la renovación general, el administrador del condominio debe realizar una auditoría energética o un diagnóstico de rendimiento energético (DPE). Votado por mayoría simple, el objetivo del balance energético es, por supuesto, informar a todos los copropietarios sobre el consumo energético del edificio, su clase energética y las recomendaciones de trabajo para mejorar el rendimiento energético del edificio durante una Asamblea General..

Además, el fiduciario deberá obtener amplia información sobre las distintas ayudas económicas a las que puede optar la obra de reforma a acometer, para luego presentarlas al sindicato de copropietarios, siempre en junta general. Todos estos detalles permitirán al fiduciario convencer a la mayoría de los copropietarios del interés del proyecto..

Durante la Asamblea General, el sindicato de copropietarios debe decidir, ya sea sobre la suscripción de un EPC (contrato de rendimiento energético) que se celebre entre la copropiedad y un operador especializado en servicios energéticos, o sobre la adopción de un plan de trabajo. . En el caso de que el sindicato vote en contra de la CPE o del plan de trabajo, la renovación integral se podrá realizar en base a las cotizaciones presentadas durante la Asamblea General..

El proceso administrativo a seguir para llevar a cabo la reforma

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Renovación global en copropiedad: la importancia del acompañamiento

La primera razón por la que los condominios deben recurrir a un AMO es que la intervención de este último es una de las condiciones de elegibilidad para ciertas ayudas financieras a las que pueden reclamar como parte de una renovación integral. Además, la AMO les brinda el beneficio de un apoyo personalizado en varios niveles, que van desde la elección del trabajo y el desarrollo de las especificaciones hasta el ensamblaje del expediente de solicitud y las ayudas para las que el proyecto es elegible, incluido el desarrollo del plan de financiación, la anticipación de riesgos, la encuesta social que permita definir cualquier ayuda individual destinada a propietarios, arrendadores u ocupantes.

Un operador de AMO puede incluso asegurarse de que la reunión general de copropietarios se desarrolle sin problemas. A la hora de elegir los trabajos a realizar, asegura que estos, una vez realizados, pueden suponer al menos un ahorro energético del 35%.

La misión de un operador se limita a apoyar los condominios en su único interés, la gestión del sitio así como la elección de los artesanos de RGE que llevarán a cabo el trabajo, por lo tanto, recae en un director de proyecto (oficina de diseño, arquitecto, etc.). Para no estar dispersos entre varios interlocutores, los condominios pueden optar por colaborar con una empresa experta en gestión energética que pueda poner en su puesto un equipo que, por sí solo, reúna a los expertos que pueden contribuir al buen funcionamiento del proyecto. AMO, jefe de proyecto, artesanos de RGE …

La importancia de ir acompañado de un profesional

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Reforma integral en copropiedad: que obra hacer ?

Antes de emprender el trabajo de renovación general, el condominio debe realizar un inventario haciendo que se lleve a cabo un DPE. Dicho diagnóstico tiene como objetivo identificar las estaciones que consumen más energía, así como las diversas fuentes de pérdida de energía. El DPE también permite al condominio localizar el origen del desperdicio de energía. Este diagnóstico dará lugar a la enumeración de las obras a ejecutar y su clasificación en orden de prioridad para mejorar el rendimiento energético del edificio. Los resultados del DPE, como ya se indicó anteriormente, permitirán al administrador del condominio convencer a los copropietarios de la importancia de la renovación general del edificio y del ahorro energético que pueden esperar una vez finalizada la obra..

Entre las obras fundamentales de la rehabilitación energética de un edificio se encuentra principalmente el aislamiento térmico. Realizado de acuerdo con las reglas de la técnica, este último no dejará de eliminar los puentes térmicos que hacen del edificio un verdadero “filtro de energía”, para minimizar drásticamente las necesidades energéticas del edificio, para permitir que el condominio realice ahorros sustanciales en su factura energética y proporcionan un gran confort térmico y acústico en el día a día.

Como parte de una renovación integral, cada fuente de pérdida de calor en el edificio puede estar sujeta al aislamiento más riguroso, es decir, las paredes (ITE y / o ITI), el techo y el ático (perdido o equipado).), Bajo pisos. Las tuberías de agua caliente también se pueden aislar para evitar la pérdida de calor que podría ocurrir antes de que el agua llegue a los grifos o radiadores. Esta operación se conoce como aislamiento térmico. Lo mismo ocurre con los puntos singulares (reductores, grifos, válvulas, etc.) ubicados en la sala de calderas que por supuesto forman parte de los puentes térmicos de un edificio. Su aislamiento se realiza en particular gracias a cubiertas aislantes.

Además del aislamiento térmico, el condominio también debe considerar cambiar las calderas viejas y / o las calderas que funcionan con combustible costoso por dispositivos más eficientes, recientes y limpios que pueden garantizar un rendimiento excelente y reducir significativamente los costos de energía..

Si es necesario, el condominio no debe dudar en emprender el “re-iluminación”, es decir, debe reemplazar las lámparas consumidoras de energía que equipan las áreas comunes con soluciones mucho más económicas como las lámparas LED. Además, para lograr más ahorros en las facturas de calefacción, es de interés del condominio instalar termostatos, dispositivos que permitan a los hogares regular su calefacción individual para que la temperatura ambiente pueda subir. ‘Adaptarse a cada momento del día. Según la agencia de transición energética ADEME, basta con bajar la temperatura de referencia en un termostato en solo un grado para ahorrar costos de calefacción de alrededor del 7%. A todo ello podemos añadir la sustitución de carpintería, la instalación de válvulas termostáticas, etc..

Ayuda financiera para la cual es elegible la renovación general de un condominio

Con el fin de fomentar las obras de renovación energética en condominios, el gobierno ha puesto en marcha varios incentivos económicos. Los copropietarios pueden aprovechar la oportunidad para reducir el costo de la obra tanto como sea posible, siendo esta última la razón principal detrás de la renuencia de muchos fideicomisarios y sindicatos a embarcarse en una renovación integral de su edificio. Este costo varía en función del tamaño del solar (que en este caso es sustancial ya que implica la renovación integral de todo un edificio), la obra a realizar, los materiales elegidos, la complejidad y accesibilidad del lugar, la ganancia de energía a alcanzar …

Anteriormente reservado para propietarios-ocupantes y reemplazando el programa Habiter Mieux de Anah y el CITE (crédito fiscal para la transición energética), MaPrimeRénov ’ahora concierne a sindicatos y propietarios. De este modo, las autoridades públicas pueden financiar hasta el 25% del importe de las obras de renovación global a las que están sujetos los edificios subvencionables. La ayuda pagada por cada alojamiento tiene un tope de 3.750 €. A esto se le pueden sumar dos bonificaciones por valor de 500 € por alojamiento: bonificación BBC y bonificación de salida de colador. Para ser elegible para MaPrimeRénov ’, los edificios en condominios deben consistir principalmente en residencias principales (al menos el 75%) y estar inscritos en el registro nacional de copropietarios..

El abanico de trabajos a implementar también debe conducir a una caída del 35% en su consumo energético y ser realizado por profesionales de RGE. MaPrimeRénov ’también obliga a los condominios a buscar el apoyo de un operador de AMO.

La renovación integral también da derecho al sistema CEE (Certificados de Ahorro de Energía) a través del cual el trabajo para condominios podría cubrirse hasta en un 100%. Más concretamente, estos certificados consisten en la concesión de una bonificación por parte de las principales empresas energéticas (Shell, EDF, Engie, Total, Intermarché, etc.) que se puede deducir directamente del importe de las estimaciones de obra, lo que evita el avance de costes. . Para beneficiarse de ella, la residencia colectiva debe haber sido construida hace más de 2 años y la obra a realizar debe formar parte de la lista establecida por el Ministerio de Transición. Entonces, gracias al “Potente impulso de renovación” que también forma parte del sistema EWC, los proyectos de renovación general, incluyendo o no la sustitución de la caldera, pueden conducir a una reducción de al menos un 35% en el consumo convencional. la energía puede beneficiarse de una prima CEE subvencionada.

Dado que la ayuda financiera para la renovación energética puede combinarse, los condominios pueden, bajo ciertas condiciones, beneficiarse al mismo tiempo de los otorgados en el Condominio MaPrimeRénov y los EWC y reducir sus tarifas de condominio tanto como sea posible..

Además de los incentivos económicos mencionados anteriormente, la renovación global también puede ser elegible para eco-PTZ colectivo, ayudas ANAH dedicadas a los condominios más frágiles, préstamos otorgados por CAF (Asignaciones familiares), ayudas de la Acción de Vivienda y Seguro de Pensiones, etc. ..

¿Qué ayudas económicas podemos aprovechar para realizar una reforma integral? ?

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